ALUR s’essouffle déjà…

La loi ALURLoi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové » a été publiée au journal officiel le 26 mars dernier pour entrer en vigueur dès le 27 mars 2014.

ALUR a été annoncée avec force, faisant la part belle à la législation concernant les logements construits ou à venir en offrant des perspectives de garantie sur les prix des loyers, informations aux acquéreurs, encadrement des frais d’agence sur les biens loués ou voire même un dispositif permettant d’obtenir de l’Etat (directement ou indirectement) une sécurisation du paiement des loyers entre propriétaires privés et locataires… Sur le papier des bonnes intentions mais difficilement réalisables techniquement et actuellement difficilement finançable.

Par ailleurs sur l’aspect urbanistique, elle apporte son lot de nouveautés et même une révolution de taille sur le projet urbain : la suppression du COS et des superficies minimales des terrains constructibles.

Le COS était né en 1958 sous le nom de Coefficient d’Utilisation du Sol avant de devenir le Coefficient d’Occupation du Sol. Il constituait un droit sur un terrain, conférait à son propriétaire un droit à construire, un certain nombre de m2, suivant des définitions de type de surfaces bâties qui, elles aussi, ont évolué au fil du temps.

Petit à petit il a été complété par d’autres règles que l’on retrouve aujourd’hui dans le PLU (plan local d’urbanisme) et demain dans le PLUi (…intercommunal), comme les prospects qui définissent des distances concernant l’implantation de nouvelles constructions au regard des limites des propriétés voisines, entre elles, des hauteurs maximales…. et une emprise au sol maximale. Bref une panoplie assez complète de règles qui contraint la forme urbaine. Ces contraintes sont des garanties de droits préservés pour chacun d’entre nous sur l’étalement de la ville, son aspect, ses fonctions et la qualité de vie qui en découle. Le PLU dans ses gènes en est le garant, tout comme il intègre une gestion économe de l’espace.

Pour des PLU encore plus restrictifs, les divisions successives de terrain ne pouvaient créer des droits que dans la limite de ceux utilisés jusqu’à 10 ans en arrière, après ce délai, les terrains divisés retrouvaient leur plein potentiel.

La suppression du COS supprime également toutes les dispositifs liés à celui-ci. Il permet redonner du potentiel à des terrains qui n’en avaient plus, une règle d’aménagement est supprimée mais les autres subsistent, les cartes sont donc redistribuées.

La gestion économe de l’espace conduit donc, forcément à une densification, certes modérée mais nécessaire pour éviter un trop fort étalement.

Il faut donc faire maintenant sans le COS mais toujours avec les autres règles. Le législateur a donné un nouveau cap. Les services instructeurs des autorisations d’urbanisme l’appliquent dores et déjà. Si les communes souhaitent freiner les nouveaux projets, elles doivent le faire suivant les règles édictées dans le PLU ou le POS, qui lui, garde le COS en vigueur, provisoirement avant sa transformation sous 3 ans après le 27 mars 2014 en PLU. Elles devront peut-être sans doute passer par une révision du PLU afin d’affirmer leur politique urbaine avec un outil réactualisé.

Entre les 2 leur marge de manoeuvre est faible, il restera toujours des refus possibles motivés au regard de l’article R111-2 : «le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations.»Un article qui peut être dégainé très facilement tellement il reste largement interprétable mais inversement également susceptible d’être contesté.

En définitive,

La loi était portée par Cécile Dufflot alors en responsabilité au ministère de l’égalité du territoire et du Logement. Les gouvernements passent mais les lois s’en trouvent parfois affaiblies…. La loi forte de 155 articles, est d’application immédiate pour les aspects du COS présentés ci-dessus, avec des échéances variables sur la mise en conformité des documents d’urbanisme ou autres mais également, pour une bonne partie en attente de décrets d’application, comprenez des modalités techniques d’application. Aux dernières nouvelles, la dynamique engendrée part cette loi s’essouffle déjà puisque le gouvernement fait machine arrière sur un certain nombre de points… qui devaient trouver leur application dans des décrets à venir…

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